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地产税控方案优选决策系统

    “地产税控方案优选决策系统”是由我司与福建政衡税收筹划研究所合作开发,是用于对房地产开发项目 利润、税负 (主要是土地增值税包括营业税与所得税)与 开发成本、销售定价 进行联动分析测算的应用系统, 它集地产公司从拿地到项目清盘的涉税风险管控、纳税筹划兼财务预算管理等管控内容 。 通过该系统可以在项目实施过程中的任何时点,方便地分析、测算在不同开发成本水平、不同销售定价水平下的税负情况及最终的利润水平,为企业合理决定成本投入、销售定价提供参考依据。
    系统 提 供了多项用户自主选择功能,综合了国内不同税务环境下可能接受的成本分摊方法,用户初始使用需要填写的数据简单明了,测算结果准确清楚,为用户迅速进行分析和决策提供了一款优秀的应用工具。同时在系统内还附带了涉及土地增值税的各项税收法规政策文件( 约 66,626 字 ),并且提供了鼠标跟踪连接查阅,有效起到用户快捷查阅的作用。
    本系统具有多项用户自主选择功能,可满足不同项目在不同税务环境下的测算需求:

● 成本分摊方法自由选择功能
    由于土地增值税是一种地方税种,国家对其征税的相关规定也不太详细,因此涉及的成本分摊方法各地不尽相同,而不同的成本分摊方法对税负影响较大。本系统涵盖目前国内可能接受的六种成本分摊方法(具体方法说明见下文),用户可自由选择,测算结果自动计算。

● 销售项目自由定义名称与分类
    系统共设有十八种销售项目:地上部分十四种(如普通住宅、商业、办公、酒店等),地下部分四种(如车位、地下商业等),除二个指定项目外,其他十六种销售项目,可由用户根据项目使用属性不同,对销售项目名称进行自由定义。另外根据合并计算的不同要求,可对销售项目进行自由分类合并计算。系统提供了五个合并计算汇总栏,合并栏的名称可由用户自由确定。根据税务政策对普通住宅的优惠政策,销售项目及合并计算栏还可以自行选择是否属于“普通住宅”类型,以享受满足政策规定前提下的税收优惠。这样可满足不同地区税务要求。

● 开发费用清算方法自由选择
    对利息和其他开发费用的扣除方式,根据税法的规定,分别提供了不同的选择功能,可组合成四个不同的扣除结果,同时提供最大可扣除额供参考,满足用户的不同需求。

● 特定销售项目个别分摊成本自由设定
    由于客户需求日趋复杂,房地产开发可能存在多种指定或特定的成本项目,比如专门用于住宅精装修的成本投入、用于商业的大型设备、用于办公的中央空调系统等,这些特定成本如果由整个项目共同分摊显然不合理,应由受益的销售项目单独承担,因此系统提供了由用户自行指定销售项目个别分摊土地及房地产开发成本的功能,通过这个功能可以把特定销售项目个别分摊的成本从公共成本中分离出来,直接指定给受益销售项目,更加准确地进行土地增值税的测算。
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